Diagnostic et situation initiale
En 2017, le bailleur Vilogia rachète deux immeubles dans le quartier Nantes Nord. Ces bâtiments connaissent une double difficulté : des occupations abusives des parties communes et des résidences où règne un sentiment d’abandon et un besoin de lien social. Pour répondre à ces difficultés et redonner de la qualité de vie aux habitants de ces deux tours le bailleur a engagé une démarche expérimentale, simultanée, réactive et multipartenariale.
Le projet, une réponse graduelle et transversale
Un échelonnement des solutions et réactivité du bailleur pour redonner et maintenir une qualité de vie dans les halls.
Des halls cathédrales. Dans un premier temps le bailleur a souhaité engager une réhabilitation importante des halls en les agrandissant afin qu’ils ne soient plus des espaces exigus. Il a ainsi créé
des halls dits « cathédrales » avec plus de surfaces vitrées pour un meilleur apport de lumière et avec une scénographie plus accueillante et moins anxiogène. Néanmoins, les halls ne possèdent pas de bancs ou de sièges pour éviter d’inciter à un retour des occupations abusives passées mais présentent par leur grande surface une possibilité d’accueil d’animations.
Rester vigilant et réactif face aux risques. Afin de limiter le risque d’un retour des occupations/dégradations de ses halls, Vilogia a mis en place un dispositif d’accompagnement et de veille renforcé. Il se manifeste par une présence renforcée du bailleur sur site via, notamment, la présence d’une gardienne, par de l’aller-vers afin de favoriser les remontées habitantes dans un esprit de vigilance et par un travail de médiation auprès des jeunes identifiés dans des occupations/dégradations afin de résoudre en bonne intelligence les problèmes.
Cependant, malgré cette prémunition ces halls ont été victimes d’un retour de ces occupations face à laquelle le bailleur s’est montré aussi réactif qu’intransigeant pour éviter toute installation dans la durée de ces phénomènes. Ainsi, en réponse le bailleur a fait appel ponctuellement à des entreprises de sécurité qui déploient rapidement des agents notamment en soirée et a mobilisé les forces de l’ordre dès la réapparition à proximité de trafics. Malgré les critiques qui ont pu être faites sur l’emploi d’agents de sécurité et le risque de montée en tension, le bailleur note l’efficacité de ce recours dans sa lutte contre ces réinstallations d’occupations abusives. Cette rapidité et cette proportionnalité dans les réactions du bailleur fonctionnent à ce jour.
Enfin, toujours dans cette ambition de garantir la tranquillité dans ces parties communes, le bailleur a profité de la réhabilitation de ces halls pour y installer de la vidéosurveillance non-visible. Cependant, la mobilisation des images reste réservée au cas les plus graves.
Inverser la dynamique par l’animation sociale et la création de nouvelles activités
Animer positivement l’espace résidentiel. Afin de créer de nouvelles appropriations et de réenclencher une dynamique positive, le bailleur a multiplié les temps d’animation des halls et des abords de ces deux résidences notamment pendant le temps des travaux afin d’occuper favorablement l’espace. Par exemple, le local associatif présent en rez-de-chaussée a été prêté à des acteurs du quartier et proposé aux habitants afin d’y créer de l’activité avant l’installation d’une activité plus pérenne.
Installer de nouvelles activités utiles aux habitants. Dans l’idée d’installer des activités au bénéfices des habitants, du quartier et s’inscrivant dans l’écosystème associatif du quartier, le bailleur a animé en amont des temps de préfiguration avec les associations et les habitants afin de déterminer les activités qui occuperont les locaux en rez-de-chaussée d’une des deux tours.
Il a ainsi été créée une maison des assistantes maternelles et dans le second local c’est une association de l’ESS –le petit lieu– qui a été installée d’abord de façon expérimentale puis confirmée face à la réussite des objectifs d’évaluation. Cette installation est encadrée par un Bail civil d’utilité sociale signé avec l’association et qui permet à cette dernière de bénéficier de dégrèvements du loyer en cas d’atteinte d’objectif co-déterminés avec le bailleur en amont. Par exemple, ces objectifs sont l’adhésion d’un certain nombre d’adhérents issus du quartier, la mise à disposition du local à d’autres acteurs du quartier, l’organisation de six ateliers parentalité par an. La mise en place de ce bail est un rapport gagnant-gagnant entre le bailleur qui peut avoir un suivi de l’activité de l’association en s’assurant de l’ impact positif au profit des habitants et la structure qui voit son loyer allégé.
Repenser le peuplement et rendre ces résidences plus attractives et adaptés
Vers une résidence intergénérationnelle. Afin de répondre aux défis du vieillissement des habitants de ces deux tours, le bailleur a souhaité les faire évoluer en résidences intergénérationnelles composées de 15% de logements séniors (logement bleu, optidom), des colocations étudiantes ou jeunes actifs via le dispositif KAP’S porté par l’AFEV, des colocations séniores et des colocations intergénérationnelles pour les logements séniors sous-occupés. Pour accompagner cette mutation et encourager le lien un projet social d’accompagnement des habitants est mis en place.
Bilan du projet
Une réussite : la transversalité et adaptabilité des réponses. La réussite de cette opération tient dans la transversalité de la réponse mais aussi beaucoup dans la capacité de réactivité du bailleur qui déploie tout un panel de réponses (animation, aller-vers, médiation ou sécurisation par des agents et caméras de vidéosurveillance). Sans cesse à la recherche d’anticipation puis de réaction à la moindre détérioration de l’ambiance de ces halls, le bailleur semble réussir à maintenir la tranquillité et la qualité de vie dans ses deux halls.
Nouvelles animations et attractivités du site. La maison d’assistante maternelles et de l’association Le petit Lieu permettent d’attirer de nombreuses personnes du quartier et même de l’extérieur malgré cette localisation en QPV. Par exemple, 50% des visiteurs de l’association sont extérieurs au quartier. Par ailleurs, le bailleur continue de financer des activités et animation de proximité avec, par exemple, une participation au terrain d’aventure à destination des enfants à proximité immédiate de son patrimoine.
Pas de retour du deal mais une situation toujours fragile. Le bailleur se félicite d’avoir réussi à éviter le retour d’occupations abusives des halls et abords de ces tours mais, conscient de la fragilité de la situation, il continue de déployer des solutions pour préserver cette situation positive. Afin d’y parvenir, Vilogia a, par exemple, réintroduit la présence d’un gardien sur site avec une loge (également prêtée ponctuellement à des associations).
Résidentialisation à venir des abords et des stationnements. Enfin, profitant du renouvellement urbain à l’œuvre à Nantes Nord, le bailleur projette dans un futur proche de clôturer son foncier afin de renforcer ses chances de mise à distance des occupations abusives voire des activités de deal. Le bailleur espère ainsi diminuer le sentiment d’insécurité ressenti par certain de ses locataires mais aussi de diminuer ses coûts de gestion.
