Cartographies en interbailleurs des halls à l’échelle des QPV de Nantes Métropole
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Contexte : une hausse des tensions sur les espaces collectifs résidentiels
Face à une forme de recrudescence ressentie des difficultés inhérentes aux espaces collectifs résidentiels, face à la succession d’intervention et de réponses individuelles des bailleurs sur leur parc et le développement du report de ces pratiques d’un hall à l’autre, du patrimoine du bailleur à un autre, il existait un enjeu fort de travail collectif sur cette thématique et de partage d’information entre les bailleurs d’un même territoire.
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Le lancement d’une cartographie commune des halls : objectiver les difficultés
Afin d’amorcer ce partage d’information, l’USH Pays de la Loire a organisé la réalisation d’une cartographie commune des halls en fonction de leur niveau de difficulté sous l’angle de la sécurité et de la tranquillité du patrimoine. Ainsi, le premier défi a été celui de l’harmonisation pour que chaque type de situation soit équivalente d’un bailleur à l’autre.
Afin d’objectiver au mieux les situations vécues dans chacun de ces patrimoines, une grille commune à double entrée a été construite pour chacun des halls où sont répertoriés la nature des actes (dégradation, occupation, agression, etc..). Une fois cette collecte d’information réalisée par chacun de bailleurs, les halls sont discrétisés entre quatre niveaux en fonction de la nature et de la récurrence des actes observés :
- Niveau vert : actes isolés
- Niveau jaune : première alerte avec l’observation d’incivilités récurrentes (dégradations, occupations)
- Niveau orange : Activité délinquante réelle et installation d’activité d’économie informelle pouvant perturber le fonctionnement social du voisinage
- Niveau rouge : Climat de tension et de violence
Cette hiérarchisation permet de distinguer rapidement à la lecture de la cartographie les secteurs plus sensibles à cet égard.
Ce travail a été initié en 2022 à l’échelle de l’ensemble des QPV et une première carte a été produite au premier semestre 2023. Cette collecte est amenée à être poursuivie afin de réactualiser annuellement voire semestriellement la cartographie. Ces mises à jour devant permettre d’observer plus finement les phénomènes d’amélioration, de dégradation ou de report entre patrimoine.
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Un premier bilan : succès de l’harmonisation et une carte stimulant des premiers échanges interbailleurs
Une harmonisation réussie. L’un des premiers enjeux de cette cartographie était une forme d’objectivation et d’harmonisation des données de chacun de bailleurs. Pour l’USH Pays de la Loire cette ambition est atteinte puisque les résultats de la carte ont été fidèles à ce qui était connu par chacun des bailleurs. Si ce partage d’une grille commune semble efficace, c’est aussi parce que chacun des bailleurs, en interne, a fait un travail d’harmonisation de cette collecte puisqu’étant sujette aux influences de la sensibilité de chacun des agents de terrain.
Un outil source de dialogue entre bailleurs. Le partage de données sur les conditions de tranquillité de chacun des halls de son patrimoine en QPV peut être une question sensible pour chacun des bailleurs puisqu’elles renvoient à leurs propres difficultés de gestion et donc à leurs échecs. Dans une situation générale de montée de tensions sur le territoire nantais, la construction collective de cet outil d’observation à l’échelle de la Métropole a permis d’engager des échanges et du dialogue entre bailleurs sur ces questions.
Un diagnostic fin au service de l’action : la méthode de la SOCLOVA à Angers
A une plus petit échelle (5.000 logements) le bailleur angevin SOCLOVA, a déployé une méthode de récolte puis de traitement statistique et cartographique des situations de chacune des résidences lui permettant d’ajuster sa politique de proximité et ses interventions sur le bâti.
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Collecter une information précise et exhaustive
Catégoriser finement les difficultés. Ce travail de recensement a pour objectif l’aide à la décision/intervention du bailleur sur son patrimoine. Ainsi, afin de préciser la nature et le type d’intervention à mettre en place, ce dernier recense en neuf catégories les troubles de voisinage en nombre de situations et de sollicitations. Exemples :
- Le nombre d’occupations
- Le nombre d’incivilités
- Le coût des dégradations (après facture)
- Les agressions et menaces entre locataires, envers les prestataires et les agents
- Le nombre de situations sensibles en matière de santé mentale (suivie ou non)
- Les cas de logements en défaut d’entretien du fait du locataire
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Repérage des situations et des dynamiques
La récolte de toutes ces informations permet au bailleur de mettre en évidence les adresses, les résidences où se concentrent un niveau anormalement important de difficultés et d’en qualifier la nature. Afin de faire ressortir ces cas, le bailleur a construit des échelles en quatre niveaux d’intensité (vert, jaune, rouge et noir) pour chacune des catégories recensées. Les valeurs qui bornent ces catégories sont fixées en fonction du nombre de logements à l’adresse renseignée (cinq catégories allant de petits immeubles de moins de 8 logements à immeubles grande hauteur de plus de 40 logements). Cette relativisation de la taille des ensembles résidentiels permet de bien mettre en évidence et identifier les dynamiques au sein du parc, et ce sans invisibiliser les difficultés des petites résidences.
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Un outil d’aide à l’action : l’exemple de l’expérimentation de la vidéosurveillance
Un diagnostic au service d’un déploiement précautionneux. Étant donné le cout d’installation des dispositifs de vidéosurveillance, le bailleur a souhaité tester l’effet de cette mise en place et cibler en priorité les sites les plus en difficultés.
Ainsi, pour identifier ces sites, le bailleur s’appuie sur cette collecte d’information et décide de la mise en place de ces systèmes en fonction de trois critères calculés sous forme de taux à la résidence par rapport à l’ensemble des situations relevées à l’échelle du parc du bailleur :
- Le taux d’occupation
- Le taux d’incivilité
- Le taux d’agression
Installation des dispositifs de vidéosurveillance. Sur ces sites sensibles, le bailleur déploie de façon raisonnée et pertinente des équipements de vidéo protection en parallèle d’une réflexion de prévention situationnelle. Afin de perfectionner et s’assurer de la pertinence des interventions, des échanges avec le référent police national sont organisés.
S’agissant de l’installation des caméras, les habitants sont prévenus 6 mois en amont de l’installation de ces caméras (sans donner de dates précises concernant l’intervention). Cette marge permet de laisser le temps de sensibiliser à ce dispositif et de recueillir le contradictoire même si, de façon générale, l’installation de ces dispositifs est accueillie positivement par les habitants et voire même demandée.
Évaluer l’impact des interventions. Ce travail de recensement en continu a également l’avantage de permettre l’évaluation de l’influence des actions mises en place sur les problématiques initialement identifiées. Par exemple, le bailleur s’appuie sur cette grille afin de mesurer l’impact du déploiement de la vidéosurveillance dans les résidences les plus en difficultés [cf. article vidéosurveillance]. En fonction de la significativité de l’impact sur le taux d’incivilités, agressions et occupations, le bailleur poursuivra le déploiement de ce dispositif.
Cependant, il reste difficile d’isoler l’effet de l’installation de la caméra de celui des aménagements et sécurisations réalisés consécutivement. Au regard de l’expérience de plusieurs bailleurs, il semble que c’est l’ensemble de ces interventions, conjuguées à la vidéosurveillance voire à de l’animation/présence du bailleur en proximité qui produit un effet positif sur les nuisances observées.
L’évaluation n’est pas terminée : l’évaluation réalisée sur les premières résidences indique une baisse de 50% des phénomènes d’occupations et d’incivilités la première année et aucun phénomène d’agression.
