Résidence Eudes à Kervénanec. Programme mixte accession aidée et logements sociaux (2012)
L’étude que nous proposons se base sur trois quartiers politique de la ville ayant connu une rénovation urbaine et qui ont mis en place de façon différente cet objectif de diversification de l’offre de logements. Ces quartiers permettent de présenter trois contextes socio-urbains différents et trois approches de la diversification résidentielle que nous vous proposons de détailler.
Malakoff à Nantes, un objectif de diversification privée recherché
Adossé à deux ZAC et pensé de pair avec le projet EuroNantes-Gare, le projet de rénovation urbaine de Malakoff ambitionne de raccrocher le quartier à la dynamique urbaine par des connexions et liaisons démultipliées (élargissement de tunnels ferroviaires, franchissement de la Loire, arrivée de deux transports à haut niveau de service,…), par un renforcement de la qualité des équipements et des espaces publics, par une réhabilitation du parc social maintenu et par une diversification du parc de logement pour le moins ambitieuse. En effet, quand les 1500 logements avant le programme urbain étaient exclusivement des logements sociaux, ils ne sont plus que 80 % aujourd’hui et 70% lorsque les deux derniers programmes seront sortis de terre (horizon 2023).
Profitant de la proximité du centre-ville et de la gare, de l’immédiate proximité de la Loire, ce sont aujourd’hui six programmes composés majoritairement de logements en accession libre et régulièrement placés en investissement locatif – de type PINEL par exemple – expliquant en addition du parc locatif de la foncière logement la proportion importante de locataires (planche 1).
A noter, que près de 30% des acquisitions se sont faites en accession aidée et représentent aujourd’hui la quasi-totalité des propriétaires occupants. La fin de la contrainte liée à la clause anti-spéculative de 7 ans pourrait s’avérer être un moment décisif quant au maintien de propriétaires occupants dans le quartier.
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Kervénanec à Lorient, diversifications du parc social et du parc privé
Afin d’atteindre les ambitions qu’ils s’étaient donnés, la ville de Lorient et son bailleur Lorient Habitat ont concentré des efforts importants sur le secteur centre et sud du quartier, avec des démolitions importantes – 649, soit 30% du parc de logements – et une reconstitution de 2/3 du parc de logements sociaux démolis sur site permettant de dédensifier le quartier et de travailler le lien avec les quartiers pavillonnaires environnants.
Adossée à cette reconstitution, la production d’une offre non-sociale s’est progressivement affirmée face au succès du bailleur dans cet exercice. Si elle reste timide à l’échelle du quartier – 6,8% – cette offre constituera, une fois le dernier programme livré, 40% de l’offre neuve produite sur le quartier.
Mêlant des maisons individuelles et des petites résidences, cette nouvelle offre se trouve principalement dans la partie sud du quartier et profite de la présence immédiate du parc du Venzu ainsi que des rives du Ter un peu plus au sud. Ici, la prise en charge par des acteurs du logement social (OPHLM ou SAHLM) de la production de cette offre explique la surreprésentation des acquisitions aidées et, par extension, de la présence de propriétaires occupants dans ce parc de logements (planche 2).
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Les Sablons au Mans, une diversification compliquée
La taille et les caractéristiques du quartier, les choix et orientations politiques font des Sablons et de la rénovation urbaine qui s’y est déroulée un exemple singulier à plusieurs égards. D’une part avec une population de près de 10.000 habitants, le quartier est environ trois fois plus important que les deux autres sites ; d’autre part, les acteurs locaux portant le projet ont été très réticents à l’idée de démolir une partie du parc existant préférant systématiquement réhabiliter.
Ces choix d’intervention ont, en conséquence, limité la libération de foncier qui cumulés à un marché de l’immobilier local détendu, n’ont pas favorisé la production d’une nouvelle offre de logements non-sociaux par crainte d’une difficulté à produire à des prix concurrentiels et donc à vendre. Seuls deux programmes neufs ont été réalisés à ce jour : l’un par la Foncière Logement, l’autre par l’OPHLM de l’agglomération (Le Mans Métropole Habitat), un troisième en accession devrait être réalisé prochainement. A ces opérations neuves, s’ajoute la réhabilitation puis la vente d’une tour complète de 70 logements pour de l’accession.
La surreprésentation de l’accession aidée (77%) explique la prédominance des propriétaires occupant ce nouveau parc de logements (planche 3). En revanche, les premières reventes de logements suite à la levée des clauses semblent faire baisser cette répartition. Par exemple, sur les 17 reventes de logements sur la Tour de l’Espal, 7 sont destinées à de l’investissement locatif.
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Il apparaît évident que sur les trois sites l’impact de la présence de cette nouvelle offre de logements non-sociaux et de la population associée ne sera pas le même. Cependant, la perspective d’étude de cette population nous permet de nous poser deux questions que nous développerons ici. Aujourd’hui, qui sont les habitants de cette nouvelle offre et participent-ils à cette ambition de diversifier la population du quartier ? D’autre part, comment les relations, les représentations qu’entretiennent les habitants de ce parc mettent en question la mixité sociale et l’image de ces quartiers rénovés ?
Partie suivante : Partie 2. Les nouvelles résidences sont-elles vectrices de mixité ?
