Pour favoriser l’implantation d’activités économiques au sein du quartier de Bellevue de Saint-Herblain la Banque des Territoires et la SEM Loire Océan Développement se sont associées pour porter la reconversion d’une friche commerciale vers la réalisation d’une cour artisanale de 3 268 m2, et la construction d’un immeuble tertiaire de 2 509 m2 proposés aux entreprises en location, en remplacement d’une ancienne station-service.
Réimplanter et stabiliser l’activité économique au coeur du quartier
La ZUP de Bellevue, Nantes/Saint-Herblain est l’un des grands ensembles d’habitat collectif de l’agglomération créés au début des années 1960. Devenu au fil du temps inadapté aux enjeux de mixité initiaux, le quartier disposait cependant de ressources et de potentialités internes, qu’il fallait percevoir parfois au travers de signaux « faibles », comme la présence de nombreuses camionnettes stationnées au bas des logements, signalant la présence d’artisans dans le quartier, en dépit de l’absence d’immobilier d’activité.
Après plusieurs années d’analyses, de réflexion et de concertation avec les partenaires et les habitants, un diagnostic a été établi. L’objectif était de réintroduire des activités économiques au sein même du quartier, en cohérence avec le classement en Zone Franche Urbaine, par la production de programmes immobiliers adaptés à la demande, dans une équation économique maitrisée.
L’opportunité foncière de deux friches urbaines – un centre commercial devenu obsolète et une ancienne station-service – a permis de développer deux programmes permettant de faire venir de l’activité extérieure au quartier et d’offrir aux actifs du quartier de l’immobilier adapté à proximité.
Immeuble de bureaux « La Station »
Immeuble de bureaux de qualité, BBC de 4 niveaux dont une terrasse avec vue sur le quartier. L’architecture repose sur une unité de composition et prévoit une modularité des surfaces, afin de répondre à la plus grande variété des demandes d’entreprises en recherche d’une offre tertiaire de qualité dans un environnement bien desservi par les transports en commun, proche de la rocade, et à cout maitrisé.
Cour artisanale « Le Galilée »
Conception architecturale originale proposant des espaces modulaires ateliers/espaces tertiaires, permettant à des petites entreprises de louer des surfaces à usage d’artisanat ou de petite production à partir de 68 m2 et des bureaux à partir de 32 m2.
Partenaires du projet et parties prenantes
La Banque des Territoires et la SEM Loire Océan Développement, se sont associées pour assurer le portage immobilier de ces deux premières opérations de développement économique du quartier.
Loire Océan Développement (LOD) est devenu en 10 ans un outil d’aménagement du cadre de vie de référence, reconnu et désormais incontournable pour le développement et le renouvellement urbain à l’échelle de l’agglomération nantaise.
Depuis 2010, LOD a été doté par ses actionnaires des moyens financiers permettant le portage d’immobilier en investissement. En intervenant sur toute la chaine, du foncier jusqu’à l’investissement, LOD est garante pour le compte de la collectivité de la maîtrise des coûts en quartiers prioritaires.
La Banque des Territoires de son côté a apporté sa capacité à prendre du risque sur le long terme, une part importante des fonds propres nécessaires, son expertise économique et de marché, son ingénierie juridique dans un montage complexe, et sa notoriété pour faire effet levier auprès des établissements de crédit.
Financement de l’action
Le projet est une illustration de la complémentarité des financements public et privés. La réalisation immobilière, en revanche, a été réalisée dans le cadre d’un montage économique privé classique d’une SAS, dotée de fonds propres, et faisant appel à de la dette bancaire long terme, et exploitant l’opération à ses risques propres.
Le niveau de fonds propres de la SAS nécessaire a représenté environ 20 % de l’investissement, et mobilisé 1,4 M€. La dette a été constituée d’un mixte entre un prêt crédit agricole à taux de marché d’un montant de 3,4 M€ et un prêt spécifique « renouvellement urbain » de la Banque des Territoires, garanti par Nantes Métropole à hauteur de 2,6 M€. La SAS ADEO assume pleinement et de manière autonome son risque de commercialisation sur le long terme.
Outre le portage par la SAS ADEO Bellevue, le projet a bénéficié d’avantages liés à sa situation :
– L’aménagement, la démolition, la dépollution ont pu être pris en charge par un co-financement public des actions prévues dans la « convention ANRU ».
– L’inscription en zone franche urbaine a permis de bénéficier d’avantage fiscaux, incitant leur installation. La SEM a bénéficié d’une concession d’aménagement de Nantes Métropole.
Concilier diverses ambitions
Un projet d’immobilier commercial répond principalement à une logique économique qui doit trouver sa place dans un projet urbain.
Les points de vue des acteurs économiques du bâtiment – promoteurs, investisseurs, gestionnaires – et ceux des opérateurs urbains – urbanistes, aménageurs -, ne sont pas toujours les mêmes. Les cultures professionnelles, les formations, les temporalités diffèrent. Or, le développement économique nécessite la synergie entre les logiques marchandes et publiques.
La SEM LOD a joué le rôle de passeur, issue de l’aménagement public mais ayant évolué vers la promotion et l’investissement immobilier, elle a été à ce titre précieux : elle a permis de rapprocher les points de vue publics et privés. A ses côtés, la Banque des Territoires, par son statut public et son mode opératoire d’investisseur avisé a contribué à concilier les ambitions du projet urbain avec les conditions de marché.
Par ailleurs il a été nécessaire de « rassurer » les riverains notamment quant aux choix des diverses activités pour éviter les nuisances, l’absences de stockage extérieur, une architecture qui se fond dans l’environnement (délimitation des espaces extérieures).
A retenir
– Une réponse à une demande de locaux artisanaux, peu formulée (signaux faibles)
– Réalisation d’une étude de faisabilité afin d’évaluer précisément les besoins
– Le modèle économique de la cour artisanale repose sur une offre fonctionnelle et économe. – Une action coordonnée du montage financier et du travail urbain et architectural.
« A l’instar de la mixité sociale, le développement économique doit rechercher la mixité des financements et des opérateurs.»
Vincent Fournier, Investissements Immobiliers
Banque des territoires
Repères
-Société par Actions Simplifiée SAS ADEO: Sem Loire Océan Développement : 60% / Banque des Territoires : 40%
Lieu : Saint-Herblain (44)
Thème : reconversion de friches urbaines, accueil de nouvelles activités économiques
Action : conception/réalisation et portage immobilier de bâtiments d’activité multi locataires
Contact : Groupe Caisse des Dépôts – Anthony Barbier – Anthony.barbier@caissedesdepots.fr
